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严格调控几年后，西安楼市正式进入政策松绑期。
温红妹 高拯坤/发自北京
为稳住消费大盘、促进房地产行业良性循环，5月28日深夜，“房价涨幅屡次引领全国”的西安发布楼市新政。
这则《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》（以下简称“通知”）由西安市住房和城乡建设局、西安市金融工作局、西安住房公积金管理中心、中国人民银行西安分行营业管理部联合发布，对于此次通知的发布，上述部门表示是为支持刚性和改善性住房需求，落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位精神，促进房地产业良性循环和健康发展。
通知主要在两个方面进行了重点调整，一是西安各银行业金融机构及时优化房地产金融服务，适当降低个人住房贷款首付比例和利率定价水平，首次申请住房公积金贷款购买普通住房（144平方米及以下）的，首付比例不低于20%。二是在购房方面，落户满一年可以买房，二孩及以上家庭购买商品住房、28周岁及以上的未婚人士购买首套商品住房按照“刚需家庭”对待等内容显示，此次松绑力度相当“重磅”。
通知的发布意味着，严格调控几年后西安楼市正式进入政策松绑期。
西安美城机构认为，本次新政落款为西安市住房和城乡建设局、西安市金融工作局等四部门，可见多部门联合发力、多方调控下提振楼市信心非常大。不过，客观来看，相较于全国其他城市，西安出台的政策仍然可以称之为“非常克制”，没有搞“大水漫灌”。除此之外，从官方表态中也再次说明，西安房贷利率下行依然还有空间。
5月27日，陕西省省长赵一德在陕西省稳住经济大盘工作推进会上指出，要抢抓政策机遇，切实抓好稳增长、稳市场主体、保就业各项工作，确保稳住经济大盘，推动高质量发展迈出新步伐。要千方百计提振消费，支持刚性和改善性住房需求，依据有关政策降低房贷首付比例和贷款利率，因城施策逐步放开限购限售，加强房地产风险防控，推动房地产市场平稳健康发展。
促进房地产业良性循环和健康发展
放松限购、限售，降低公积金贷款首付比例，扩大“刚需家庭”认定范围，西安楼市终于迎来了放松政策。
通知提出，要保障合理住房需求：从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买首套住房的，须在购房前落户满1年。非本市户籍居民家庭在住房限购区域购买住房的，须持有本市《居住证》，且在购房之日前2年在本市连续缴纳社会保险或个人所得税。
促进二手住房流通：住房限购区域内，已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，可上市交易；已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年的，可上市交易。
“这表明‘限售’放松。”西安美城机构认为，2021年“3·30政策”要求，住房限购区域内，商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年的方可上市交易。去年新政至今仅1年零2个月，在此时间段之间购买的房子在两次政策调整中并未受影响，所以，“满5”调回原始的“满二满三”，对市场影响不大。但长远来看，一定程度上刺激改善需求，加速二手房市场流动速度，加速存量房流通。有利于刺激一部分购房者的置换需求。
通知同时强化住房金融支持，西安市各银行业金融机构及时优化房地产金融服务，适当降低个人住房贷款首付比例和利率定价水平，具体由陕西省市场利率定价自律机制研究确定。调整住房公积金贷款首付比例。优化各类人群购房政策，如在陕院士或其所在单位购房用于保障在陕院士居住，以及经市委人才办确认的A、B、C类人才购买商品住房的，可予以优先保障，具体按相关实施细则执行。
另外，此次新政终于解决了一直被质疑的单身不是刚需的问题。28周岁及以上未婚人士需满足无婚姻记录、西安市名下无房、购房前48个月没有住房转让记录、具备房票，可以认定为“刚需家庭”。除此之外，只要是符合限购条件的二胎及以上家庭，也可以认定为“刚需家庭”。
58安居客房产研究院分析师珊瑚认为，在西安出台二手房指导价之后，加之之前政策规定满5年才能交易的限制，所以二手房成交市场也是断崖式下跌，同时行业从业者也体会到了前所未有的艰难。因此此次新政，无论是新建商品住房交易还是二手房交易的放松，一定会激活市场上二手房源量，加速市场流通，从而刺激市场需求爆发。
5月28日22时40分，西安住房公积金管理中心又印发了《关于调整个人住房公积金贷款政策有关事项的通知》，提高公积金贷款最高额度、降低首付比例。首次申请住房公积金贷款购买普通住房（144平方米及以下）的，首付比例不低于20%；购买非普通住房（144平方米以上）的，首付比例不低于25%。第二次申请住房公积金贷款，购买普通住房（144平方米及以下）的，首付比例不低于25%；购买非普通住房（144平方米以上）的，首付比例不低于30%。并进一步调整住房公积金贷款最高额度。通过公积金贷款购买住房的，单缴存职工贷款最高额度不超过65万元，双缴存职工贷款最高额度不超过85万元。
领涨全国的西安楼市
国家统计局发布的数据显示，2022年4月西安新建商品住宅价格环比上涨0.2%、同比上涨5.2%。尽管0.2%的环比上涨比3月份回落0.2个百分点，但西安楼市房价仍处在上涨通道中。
随着疫情得到有效控制，今年以来西安楼市推盘节奏明显加快，甚至出现了数个“千人摇”“万人摇”楼盘。
“个别核心区域楼盘热销并不具有普遍性。”多位接受记者采访的房地产业内人士表示，西安楼市正处于调整通道，市场信心依然不足，弥漫着焦虑气氛，楼市整体复苏仍需时日。
据住在西安统计，4月西安共有14个项目2723套房源意向登记，近7万组家庭登记，诞生了2个“万人摇”项目。不过除了华润置地未来城市（4.67万组登记）、中国铁建·万科翡翠国际（1.8万组登记）两个倒挂明显的“红盘”，4月仅有不足4000组家庭登记，这也意味着4月份的西安楼市供应量少、大多数项目的登记量也较少。统计数据显示，4月西安商品住宅供应量约55.91万平方米，同比下降17%。
据中指研究院监测，2021年西安实现商品住宅销售面积约1572万平方米，低于近几年平均水平；房价排名虽高，但涨幅收窄，整体趋于平缓。到了今年，随着疫情得到有效控制，西安楼市推盘节奏明显加快，前两个月西安限购区域共有26个楼盘7983套房源入市登记，房源数量较去年同期增长了34%；超过5.9万个家庭登记摇号。
与此同时，西安核心区域一二手房价格倒挂严重。据有关机构统计，近期西安出现了5个“千人摇”楼盘，1个“万人摇”楼盘，如位于高新区核心地段的天地源·丹轩坊项目，备案价2.6万元/平方米，但该项目二手房价格却炒到了5.7万元/平方米，最终出现了数万人摇360余套房子的情况。
“目前西安楼市处于调整通道。”中指研究院西安分院研究总监支家骏分析称，一方面去年西安两次收紧调控，涉及扩大限购范围、延长二手房转让时间、公布部分小区二手房参考价等，这使得投资端需求预期下降；另一方面去年年底西安因疫情封城，整体经济受到影响，双重因素叠加促使楼市调整出现。
“自去年下半年开始，西安楼市逐步走出了供不应求的上行周期，逐渐向总量供大于求、城市内部分化阶段发展，这种态势将在未来一段时间内持续。”支家骏表示。
不过，随着近期疫情得到控制及市场好转，西安楼市正走出低迷行情。2022年1~5月（数据截至5月22日），西安市新开盘项目共计58个，其中开盘即售罄项目共24个，整体占比41%。
原标题：《稳消费大盘，提振市场信心，西安深夜发布楼市新政丨焦点》
在“放松限购、限售，降低公积金贷款首付比例”一个月后，西安二手房成交量环比上涨，与此同时，中介机构平台已不再显示此前政府公布的二手房成交参考价格。
贝壳研究院数据显示，今年上半年，各城市因城施策，积极使用房地产调控政策工具箱来提振市场预期，恢复市场流通，在政策影响下，5月、6月贝壳50城二手房成交量连续环比增长，环比增幅分别为14%、25%。澎湃新闻注意到，在监测的城市中，6月西安二手房成交量环比上涨18%。
“政策出台后，市场已逐步回暖，不急售的客户已经开始调高挂牌价格”。西安当地一中介说。
二手房成交量上涨
西安于今年5月28日出台多项楼市政策提振房地产市场。
5月28日晚间，西安市住房和城乡建设局发布《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》，其中提到，保障合理住房需求，从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买首套住房的，须在购房前落户满1年。
这也意味着，新落户西安的购房者只需要满足落户一年的时间要求，不需要社保的条件。
对于非本市户籍居民家庭在住房限购区域购买住房的，须持有本市《居住证》，且在购房之日前2年在本市连续缴纳社会保险或个人所得税。也就是说，对于外地人来说，购房从原来的5年社保要求下降为2年。
从限售政策来说，西安对于新房和二手房都落实了放松限售政策的要求，均从过去5年限售下调为2年限售。
不仅如此，西安还优化了各类人群购房政策，其中明确二孩及以上家庭购买商品住房、28周岁及以上的未婚人士购买首套商品住房的，按照“刚需家庭”对待。
在强化住房金融支持方面，新政提出调整住房公积金贷款首付比例。首次申请住房公积金贷款购买普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于20%；购买非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于25%。第二次申请住房公积金贷款，购买普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于25%；购买非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于30%。
与此同时，西安调整住房公积金贷款最高额度。通过公积金贷款购买住房的，单缴存职工贷款最高额度不超过65万元，双缴存职工贷款最高额度不超过85万元。
一系列政策落地后，西安楼市已现回暖。
按照贝壳研究院数据，6月西安二手房成交量环比上涨18%。从价格上看，据中指研究院公布的《百城价格指数》，6月，西安新建住宅价格环比上涨0.68%，在100个城市中涨幅第一，样本平均价格约12069元/平方米；二手房方面，6月，西安二手住宅环比上涨0.15%，在100个城市中排名23，样本平均价格约16364元/平方米。
数据来源：2022年6月百城新建住宅价格指数
数据来源：贝壳研究院
西安当地中介人员表示，二手房市场通常都是“量在价先”，成交量上去后，价格也会有所上调，当前西安的整体成交量还不错，不急售的客户已经开始调高挂牌价格了。
不过，也有中介反馈没有感受到明显的变化，“市场还是比较平稳，没有出现客户集中看房的情况”。
中指研究院指数事业部市场研究院总监陈文静提到，“5·28”新政后，除新政受惠群体外，其他群体观望情绪仍较高，二孩家庭、满二的多套房家庭在新政作用下提高入市意愿。从新房市场看，购房者仍青睐于如高新区、曲江新区等高附加值板块，或港务区等高性价比板块。
二手住房成交参考价格已取消？
放松限购、限售等政策的同时，中介机构平台已不再显示此前政府公布的二手房成交参考价格。
西安于2021年7月8日发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，《通知》指出，西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格，在西安市住房和城乡建设局官方网站、微信公众号等网络平台发布。
同时，政策明确，涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理性交易，稳定市场预期。房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。
不过，据西安当地中介反馈，当前二手房成交参考价格已不再作为主要标准之一。
以未央区龙湖枫香庭为例，按照西安市住房和城乡建设局于2021年10月13日发布的《关于发布第二批住宅小区二手住房成交参考价格的通告》，该小区成交参考价显示为17615元/平方米。
而按照贝壳找房平台数据，目前该小区5月份的参考均价显示为21827元/平方米。据了解，该小区目前在售房源62套（包含15个车位），其中一套118平方米的房源挂牌价格最高显示25424元/平方米。
贝壳找房经纪人表示，目前政府公布的二手房成交参考价格已经不再显示，外网上看到的价格就是业主在售的真实价格。
同样的，安居客平台也不再显示政府公布的该小区二手房成交参考价格。
目前，某平台仍显示龙湖枫香庭参考均价17615元/平方米，不过多数房源挂牌价超过参考均价。经纪人表示，政府参考价已取消。
另以高新区天地源枫林意树小区为例，该小区原是“第二批住宅小区二手住房成交参考价格”中公布的成交参考价格最贵的一个小区。按照政府公布的参考价，位于高新区天地源枫林意树小区的参考价为25838元/平方米。
目前，贝壳找房平台显示该小区5月份的参考均价为36099元/平方米，较政府公布的参考价高出39.7％。
截至发稿，西安市住建局未予回应。
西安市房产交易管理中心相关工作人员表示，成交参考价格可作参考，并非强制性，贷款方面需具体咨询银行。
西安当地中介表示，目前大部分银行已不再将二手房指导价作为硬标准，银行会根据真实的成交价和评估价来批贷款，哪个低就按哪个做贷款总额审批。
“目前，银行批贷款和放贷款的速度也加快了。”另有中介人员说。
从挂牌量来看，诸葛研究院数据显示，2022年6月（截至23日）西安二手房挂牌量为123452套，环比下降8%，同比上涨28.4%。诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示，西安于5月28日发布新政，涉及放松限购限售等多方面，其中提出二手房限售年限5改2，将会对二手房起到激励作用，随着“5·28”新政逐渐发酵，一定程度上将会提振二手房市场信心，价格也将迎来回升空间。
2021西安房价全运会结束后也不一定会下滑。
西安楼市2021年5月第二周数据出炉，其中：
一、西安楼市二手房挂牌价从13156元变为13163元，本周上涨7元，基本横盘。
二、西安楼市近三周在售二手房数量91671套，91097套，91421套，上下震荡。
西安的新房在限价的基础上，很多都是买到就是赚到，而且下跌的概率也很小，但是西安二手房就不同了，首先楼龄普遍偏高，其次小区的环境也是一言难尽，有的小区楼龄还不到10年，但看着已经像是20年的老小区一样了，再加上一些其他的因素，西安的二手房对比西安的新房，劣势还是很明显的。
未来这段时间西安的新房还是会比较火热，但是二手房就说不好了。
西安新房价格连续上涨65个月
西安8月新建商品房住宅销售环比上涨0.7%，同比上涨7.7%。至此，西安房价已连续上涨65个月，与上月0.7%的涨幅相比，8月涨幅呈持平状态。
从8月各面积区域的房价来看，西安90㎡及以下的新房价格环比上涨0.3%；90-144㎡的新房价格环比上涨0.7%；144㎡以上的新房价格环比上涨0.6%。
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